以下是本人整理的惠州惠城区楼市数据。因为本人一直在关注华润曦江润府与德威江誉城（3期或五期），所以对他们两做了单独的数据分析。见图

分析：

1、结果是显而易见的。

在2023年3月，短暂的回暖之后，惠州楼市迅速冷却。8月网签量仅为3月网签量的14%，所谓爆冷不为过吧。

哪怕与2022年（疫情期间）同比来说，2023年也是冷到不能再冷了。

2、先说华润润府，预期本月交楼，但是14、15、17号楼，还有大量的刚需盘（90-136平）。

润府的资金必然是有点问题了，所以本月（9月份），他们将10号楼（大户型在这栋，170平左右）的尾盘全部抵押给了银行，后面的重点肯定是销售14、15、17号楼。

3、江誉城问题很大。

江誉城3期7月交楼，但是哪怕经过上周打折促销（备案价的7.6折），据说卖了150套（据说的，个人猜测实际应该没这么多），现在仍然有一些天地楼的尾盘没有卖完。

而江誉城五期麻烦大了。五期的1号楼和4号楼，4月开始网签；2号楼和5号楼（注意，该楼一拿到预售就抵押了），7月开始网签。到现在差不多卖了半年（2月就开始销售了），结果只买了约90套，哪怕不算天地楼，也就是4栋楼卖了差不多一栋。

江誉城五期预计明年年底交楼。即便是考虑了今年上半年的火爆销售的情况下，按目前销售速度，到五期交楼时候，估计卖不到4栋楼。而五期一共有17栋楼。

4、所以为什么江誉城3期上周打折销售。网上一片疯传是他们领导层的问题。

个人感觉：领导层可能有一定的问题，但这肯定不是主要原因（交点罚款就行），主要原因是，市场下行明显，如果五期不加大促销力度，那么后面就很难受了。德威不是上市企业，是无法融资的，目前海外融资渠道也已经断了，只剩下国内高利贷及正规银行融资，目前这种情况，高利贷也不肯给贷款（风险超大），正常银行被三条红线压死，所以领导层不干点非正常手段，你们觉着能拿到银行贷款？？

5、结论就很显然了。3期降价促销，迅速回笼一部分资金，回笼资金用来赎楼（2号楼和5号楼，目前已经解除抵押了），解决领导层的“非正常手段拿到抵押贷款”的事情。

在已经没有银行抵押的情况下，那么五期才可以按市场规律销售（降价或涨价），不然，如果降价销售，抵押物不足需要补充资金的。

6、经过上面的4和5，短期内只怕各大银行都不敢再轻易给江誉城抵押贷款了（银行黑名单了解一下）。

结论：

各位买房的不要急。真心不要急。

咱们按数据说法，不讲什么“预期”、“心理分析”等等。

惠州楼市必然降价，不降不足以自活。换句话说，如果不降，那么烂尾的风险就大了，这对于买房认来说，算是灭顶之灾吧！！

而江誉城五期如果降价，那么旁边的润府就撑不住了。

附录其他：

目前，北上广深都已经放开认房不认贷了。

从目前反馈来说，除了两三天的热度，市场迅速冷却，一点拖泥带水都没有。很正常，目前的状态就是如此：无论新房二手，都已经到了临界点了。

回到惠州，如果正在准备买房的人，估计或多或少也会看二手房，你们可以看到，惠城区20年的小区，都有大把的毛坯房。这证明什么：惠州的炒房客囤房多着呢。惠州市场早都是一个卖方市场了。

房地产现在所有的政策，都是在拉降落伞，而非是打鸡血。都是期望其缓着陆。