惠州特殊的产业结构也是楼市内需较弱的原因之一。2022年,惠州生产总值5401亿元，同比增长4.2%，增速居广东省第一，由此迈入全国城市GDP“5000亿俱乐部”。其中，工业发挥着“扛鼎”作用，从规模以上工业增加值增速来看，电子行业增长2.5%，石化产业增速达到16.1%。前述头部房企投资高管根据逾20年的投资经验，将各类城市依据产业、人口等做分类，惠州和山东烟台等城市便属于利用海岸线资源发展重工业的典型，石化工业产值占惠州GDP很大比例，但这类重工业属于资源密集型产业，对本地就业的贡献很有限，且对当地民生配套、楼市的助力作用很弱。不会有人因为当地有石化厂而去买套房，相反会远离这类区域。产业结构还决定了惠州以第一、二产业为主，第三产业人口占比较小，而这恰是开发商眼中的优质购房客群。河海大学区域和城市高质量发展智库首席专家刘奇洪分析，粤港澳大湾区中，广东9个城市又分为3个组团：广佛肇、深莞惠、珠中江。现在深莞惠的经济总量基本形成以下格局：东莞等于1/3个深圳，而惠州相当于1/2个东莞，呈现递进的阶梯状。张璟回忆，其2016年初到惠州，惠州和东莞的GDP属于脚前脚后，惠州3800亿，东莞刚过5000亿，当时惠州的口号就是赶超东莞。作为一个地产投资人员，张璟不仅要关注楼市的供需关系，还需要观察产业和人口的变迁。时至今日，他还为惠州没有赶上深圳和东莞产业外溢的周期而感到可惜，“经济和产业都有周期，一个产业到某地投资建厂需要5-8年时间，但定下来后，这个周期里基本不会变动。”而在2010年前后，东莞踩对了产业升级的节奏，跟上深圳发展的快车，下一阶段在2018年前后，惠州也没赶上。转自经济观察报