某部房企投资高管提到，惠州有个特殊性，大量的地在村民、私人老板等手里，开发商进入惠州市场，想通过招拍挂、只花地价款就拿到一块地，可能性极小。21世纪初，惠州市为了开发大亚湾区，发展石化产业，推行“区片补偿+留用土地”为主的征收储备模式，即提前征收了很多村里的土地，并答应村民在原区片内提供某个比例（约15%）的留用土地或异地土地补偿。因此，土地部门提前预支了大量用地指标，此后全市内平整出一些地块，一般都用来还给村民。一位央企惠州投资负责人张璟透露，目前惠州市政府仍欠着村里很多用地指标等待落位，至少要到2030年才全部还清。直到2022年，政府出让的大部分地块挂牌文件中仍有一项要求，竞得人需在5日或10日内和该地块所属村的2/3村民签订改造协议，否则没收保证金，如果开发商没有提前和村民谈好条件，基本不可能完成。张璟进一步说明，无论是提前透支用地指标的历史遗留问题，还是三旧改造为主的供地模式，都导致了惠州大量的好地掌握在村集体和个人企业主手里。有家公司投资部门曾调研测算，惠州几乎每个村都至少和一家开发商签订了协议文件。而面对大量的留用地，村民和开发商主要有两种合作开发方式，一是返还物业+货币方式，二是股权合作，村民享有地块后续开发收益和分红。“在楼市上行周期，村集体和开发商嗅到房价和地价上涨的商机，会进一步加快地块入市，导致某个区域供应量陡增，长期处于供大于求状态。”前述头部房企投资高管补充，在惠州看地时基本可以忽略政府的年度供地计划，因为年初的方案和最终供出的地常常不一致。到了今年3月20日，惠州印发《惠州市征地留用地安置管理办法》，推进征地制度改革。要求5年内，征地留用地不再用于住宅开发，并要求工业用途不低于80%、商业用途不高于20%，商业用途容积率不高于2.0。如果留用地被征为基建或特殊用途，原则上采取折算货币补偿。 转自经济观察报