惠州西接深圳、东莞，南向大亚湾，面积相当于10个深圳，2022年底的常住人口为605万人，仅为深圳的1/3。更大的面积，更大的库存，房价却只有几公里之隔的深圳坪山的1/3，这些条件使得惠州吸引了大量深莞的投资客。地产投资圈有个说法，叫“惠州现象”，即每一轮市场高起时，热度总是先从深圳传到东莞，再传到惠州，因为惠州市场是纯投资客托起的。比如2006年深圳楼市很热，惠州量价便跟着上涨，到了2008年市场下行，投资客一撤，惠州房价基本腰斩。起起落落，循环往复。资深的地产投资人会警惕，“一旦大家都开始关注惠州楼市的时候，说明市场过热了。”上述头部房企投资高管说。多个老牌深圳房企在惠州的货值很少，如万科、华润、金地等。这位头部房企投资高管说：“从深圳到惠州开车就能去看地，为什么惠州从来不是我们的主力市场？因为我们对这类高度依赖‘潮汐式投资’的市场都比较慎重，尤其是投资客最旺盛区域，我们碰都不敢碰。”彼之砒霜，吾之蜜糖，也有在惠州赚得盆满钵满的企业。碧桂园曾连续两年在惠州创下单个城市完成300亿元销售额的战绩，至今都霸榜惠州市占率第一名，其2011年首次开盘的海景大盘十里银滩，至今仍在持续开发。2021年2月开始，深圳首创二手房指导价 ，并伴随着三道红线、双集中供地、银行两道红线等组合拳，以及2021年下半年民企相继爆雷引发烂尾楼风波等，全国楼市开启新一轮向下盘整期。一位50强房企员工曾在2020年最后一波市场高热时，相信了深圳成立40周年将释放“大礼包”——将大亚湾区并入深圳的传闻，带着亲朋好友到惠州“抄底”了30多套房子，现在自嘲高位站岗，和朋友也少有往来。“没有人能预料到惠州市场能跌成这样。”一家小型中介公司老板投资大湾区楼市12年，2016年以1.55万元/平方米买入一套碧桂园翡翠山城，2021年还和朋友打赌未来二手房单价一定能突破2.5万元。而今已经降到1.3万元。同样是核心城市外围以投资客为主的市场，燕郊还没从环京楼市的阴霾中完全走出来。持币观望惠州土地市场的张璟认为，惠州可能长期处于横盘或阴跌状态。张璟分析，惠州执行较严的预售资金监管政策，出现大面积烂尾楼的可能性不大；其次，目前现房项目只要降价到位，仍能带动成交。持续两年有余的下行，让张璟也预判不了惠州市场的“底”在哪里。如果遇到房价大幅下跌或收入遇困，部分购房者可能会舍弃信用而选择停贷、断贷，压力进一步传导到金融机构。前有郑州等城市去年爆发的停贷风波之鉴。一位东部城市住建系统官员告诉经济观察报，政府阻止新房降价的必要性，除了老业主密集投诉引起信访和舆情，更深层次原因是可能引起地价波动，影响银行抵押物，进而延伸至金融端风险。这里的银行抵押物，包括背上房贷的购房者、开发商，更大头是城投债抵押物价值等等。这位东部城市住建系统官员看到惠州市场的相关数据后，感慨：“那四个一线城市的调控更加不可能松绑了。”如果环穗、临深城市楼市在不限购、多重刺激下还不见起色，一线城市的放开可能加剧其他城市楼市成交冰封。 转自经济观察报