商品房受市场惨淡影响，导致无数楼盘因资金无法回笼而烂尾，而其中采用预售制的楼盘更是直接对购房者造成了严重的伤害，在这样的背景下，很多人尤其是购房受害者难免对商品房预售制的存在必要性提出质疑，甚至直接认为这就是导致很多家庭血本无归的罪魁祸首。 但在这里，我想提出一点不同看法供大家参考： 首先我们来搞清楚预售制的本质是什么？预售制其实就是开发商向购房者的借贷行为（也可以视作期货行为），即开发商通过提前转让优选选房权与价格保护权（这些也可视作开发商向购买期房者支付的利息）来换取项目资金快速回笼，达到降低资金使用成本的目的。我认为这个行为本身是没有问题的，只要项目能按合同实现交付，其带来的好处往小讲是开发商与购房者双赢，往大讲会给经济与社会发展带来巨大的刺激作用（中国高速的城市化进程其功不可没）。所以，我认为只要是合法（经过审批）的借贷（期货）行为，就没有理由一刀切去禁止，哪怕是有人利益受损，那也是风险评估不足或是借贷行为不规范导致的副作用。 社会上借贷现已影响了人们生活的方方面面，比如信用卡、消费分期付款等等，这些都对经济发展做出了重要贡献（这里就不多阐述了）。所以如果预售制因为导致了一些后果就必须要取消，那么其他借贷行为难到就没有烂帐了？要不要也取消？真要这么干，经济恐怕会遭受巨大冲击。所以一旦停止了预售制，房地产业最终必然会因为大大降低了资金效率、提高了交易成本而导致商品房稀缺，受害的只会是普通老百姓。从这个角度来讲轻言废除无异于因噎废食，是极度不负责任的。 当然现行预售制度也确实存在一定弊端，即作为债权人的个人购房者相对于开发商始终处于信息不对称的弱势地位，很难对开发商的资金状况和征信状况做清晰的了解和风险掌握，其实哪怕是ZF部门也不一定能做得到，故很容易导致购房者的财产权无法得到合理保障。长此以往，将必然激起的社会严重的矛盾。 那么要如何有效规避这类购买期房的借贷风险，保护好购房者钱袋子呢？这就必须从借贷过程规范的角度来重新设计加以预防。与开发商发生借贷不只是购房者，还有银行之类的金融机构，但他们有一套完整的风险评估系统，在风险规避能力上要比普通购房者强太多，还可以对开发商的资金状况作实时监控，所以哪怕遇到这类事，往往银行能够及时抽身受损不多（特殊关系不在讨论之列）。所以，变革的关键在必须要将个人对房产公司这种二者之间的借贷关系上升为是个人与银行、房产公司三者之间的借贷关系，即拉银行下水。 具体方案也非常简单：将按揭贷款停贷后银行可追溯的债务权利限制在按揭抵押房产范围之内即可。 原则上你银行能贷款给开发商去开发该楼盘才可以贷款给个人去购买该楼盘的房产，否则，银行明知道这个楼盘有风险不愿意实施开发贷，却偏偏又贷款给个人去购买该房产，这不是故意坑个人购房者吗？主因不还是因为可以无限制追溯个人财产权而有恃无恐吗？所以只有将购房者的贷款风险连带到银行的利益中，银行才会真正打起十二分精神去做好风险评估。该方案的具体好处还远远不止这些，我在另一片文章中有详细说明，感兴趣的不妨看看。https://bbs.xizi.com/read.php?tid=5185214 也有人会说我如果是没有按揭的全款房呢？那这个所谓的变革如何让我也能受益？其实是没问题的。理论上一个楼盘不可能都是现款购买的预售房，所以只要这其中有银行的利益，那么银行就不会放任其堕落下去，等于也间接的向全款者购房者提供了利益保护。极端情况下如果该楼盘都是全款房，那这类人群普遍抗风险能力强，也不属于特别保护对象。当然如果某楼盘拒绝购房者按揭，要求必须全款的，则房管局可要求该项目不得预售，以免普通购房者落入坑中。 综合以上，我认为预售制度有期存在的必要性和合理性，一刀切禁止销售期房不是解决问题的最佳措施，还必须多方面思考，慎重调整。