作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

惠州“腰斩”已经是事实。

新老业主以及开发商之间的博弈，到了最关键的时刻。

都说，买房的路上，惠州的海，装的都是深圳人的眼泪。

这么说，有点夸张，但惠州的房子真的快跌到裤衩都没了。

中秋国庆小长假一结束，惠州惠阳区的保利阳光城四期“5折卖房”上了热搜。

这个楼盘是临深一线楼盘，15分钟左右车程就能到达深圳市坪山区沙田地铁站。

原本备案价约1.5万/平，最高卖到1.7万/平，开发商今年10月把留存房源7800-8500元/㎡再售。

而且中秋国庆假期降价消息一放出，售楼部就挤满了要买房的人。

结果隔天老业主就坐不住了，不仅把售楼部围了起来，还在“领导留言板”进行了留言反馈。

最终惠州官方火速出面整顿，下发整改通知书。

不仅全面封盘，还让开发商与合作的中介停止合作并将收到的13套房源定金全部退还。

既然老业主不同意，开发商又急着卖房，那么有没有能让，新老业主和开发商都满意的三全办法呢？

如果纯粹从投资的角度来看，还真有。

开发商卖不出去的房子，老业主再按当初的买入价人手接一套，把价格保住，然后自己的小区再齐心协力调控房价，想卖多少钱就卖多少钱。

这样，开发商的房子卖掉了，老业主的小区价也保住了，新业主也买到了想要的房子。

但是这样的办法是个烂办法。

长远看，老业主很难阻挡得了房价下探的趋势。

因为就算这次业主的群诉获得了成功，保住了小区的房价。

但架不住房企急需回血重生，开发商有一百种进行降价处理的办法，也架不住市场真正的自由买卖力量。

• 有网友说这是开发商策划出来的营销套路，主要是想占用一下买房人的现金流。

不管是不是出于这样的目的，事实上惠州早就已经是骨折。

怕是大家都已经忘记了今年5月初，惠州甩卖的几个楼盘。

惠州的臻悦府，原价是1.47万/㎡，最低降到6600元/㎡，折算下来差不多4.8折，被投诉封盘。

惠阳的中洲河谷花园，从年初1.1万降到7000元/㎡，降了差不多40%，被投诉封盘。

再看惠州东方铂悦府。

备案价1.5万/平，当初降到8600元/㎡，还送车位费和物业费，同样也引起老业主的不满和抗议，最终导致楼盘被锁定。

当时惠州官方回应，楼盘降价是市场行为，只要没高过备案价就行。

虽说如此，但随着东方铂悦府降价事件的发酵，官方回复的口径再次转了向。

5月20日，发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，涉及五“严”举措。

5月22日表示，网传折扣低至4.8折系误读。

要知道，在4月28日，惠州出了明确的政策函，对在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至八折。

而到了9月22日，降价的尺度在原来最低8折的基础上，团购折扣完全放开。

这说明，明面上，惠州是鼓励打折了的。

老业主即使不接受也没办法，现在房子是真的卖不出去，整个惠州都是这样。

大亚湾的二手房，从一万三到一万一，虽然不甘心，调到了一万零五百，等到真正成交才八千，血亏56万。

而惠州的八千还能卖得出去，已经算幸运。有人一万二买的房子，一路降到9000，挂了2年都没人问。

就算是城区的房子，从86万降到70万，还是没有人买。

所以，惠州现在的房子，要么得狠心降价才能卖得掉，要么就放平心态，留着房子躺平好了。

惠州楼市撑不住，最根本的原因，除了房多，更多是自身产业和发展缓慢的问题。

房子多，这一点已经不需要多说什么。

去过惠州的朋友都知道，沿着惠州的一些主干道，非常密集的超高层小区迎面而来的压迫感，懂的都懂。

同地段的项目，差距并没有想象中的大，天量房源的情况下，能选，能挑的竞品非常多。

但这么大体量的房子，在产城融合的今天，惠州能拿得出手的产业，就只有电子信息产业、石化产业。

这两个产业，前者2022年总产值首次突破5000亿元，后者2022年产业集群规模为3450亿元。

而2022年惠州的GDP为5401.2亿元，说明剩余的产业，贡献非常非常小。

那么是不是惠州不想发展其他产业？

事实并非如此。

惠州已经非常努力，但有心无力。

惠州谈了很多宏图大计，规划了非常多的重点项目，不少已经谈好并且陆陆续续推进。

比如今年8月顺利封顶的惠州保税物流中心，作用是联动惠州海、陆、空物流流转需求，打造成为综合保税区或跨境电商国家级产业园区，总投资额约3.7亿元；10月惠州博罗燃气热电联产项目正式动工建设。

但随着时间的推移，还是有不少不可避免地流产了。

比如已经谈好的哈工大机器人智谷，被爆违规使用哈工大校名及商标，被解除合同。

比如600亿的万有国际文旅项目今年4月宣告凉凉。

就算是引进的新产业，也仅仅只是承接了深圳，广州，东莞的组装工厂，核心的销售和研发部门，还是没有跟着来惠州。

比如比亚迪，工厂转移了一部分去惠州，但核心部门还是留在了深圳。

说明，惠州的工业底子并没有想象中的好。

还有更直观感受，那就是惠州基础设施的更新，跟不上发展的需求。

比如仲恺大道，修了这么久，都还没完全修好。

比如惠州海岸的城建。

惠州有非常好的海岸资源，但去过旅游的人回来，最大的反馈不是海边不够美，不够浪漫，惠州风景不够好看，而是觉得相比广东其他滨海城市而言，海边的城建设施真的差太远了。

所以，惠州真的承载不住这么多房子。

而且现在就算是深圳、广州，这样坚挺的城市，面对下行周期，都没办不选择打折、降价。

就更不用说，惠州GDP不到广州、深圳的五分之一了。

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