1、9月、10月，各楼盘开始实际打折促销。

除江誉城3期按备案价打7折外，润府、鹿江花园、南麓苑等均有各类折扣。譬如润府120平左右户型，现在价格基本在10000出头。鹿江花园销售报的折扣价在11000左右（具体没去过）。

这种降价是有效果的，惠城区9、10月网签量，很大程度就是这些折扣楼盘拉起来的。

2、二次房改新政已发，但新政文件并不对外公开。

很多人描述新政为【学新加坡】。这种描述过于肤浅，新政与新加坡模式区别很大。

一、新加坡的住宅结构为“廉租房-廉价房-改善性组屋-私人住宅”阶梯，前三者均为组屋。而国内改革为【保障房 - 改善性商品房】结构。改善性住房在新加坡为组屋形式，在国内为商品房形式。

二、新加坡组屋可上市流通 -- 需购买10年后。深圳前期试点人才房，就是参考这个。但是国家版《意见》明确了，所有保障房严禁上市流通。

三、新加坡组屋2023年均价约280万RMB，平均面积105平（注，组屋没有公摊，相当于国内130平小区住宅）。组屋成本里面，土地成本约60%，建筑成本35%（约1.1万/平）。

国家版《意见》，对保障房售价要求按建筑成本+微利销售，土地为划拨形式（也就是没有楼面价）。最新的福建福州保障房短信信息显示，按新国家政策执行，其保障房售价不超过6000元/平。

四、新加坡组屋与私宅的主要不同在于前者没有土地所有权，而后者有。不过后者需要交房地产，但是新加坡房产税税率极低，按年租金额计算税收，约年租金的10-30%不等。如按新加坡私宅的房产总价，相当于每年只收不到0.4%的房产税。这种价格对房价基本没有控制力，且因为新加坡土地极其有限，所以新加坡的私宅往往是天价。

四、新加坡太小了。只比1/3的深圳大点，约等于1/9的上海。而新加坡由于其优越的地理位置、经济等地位，一直是东南亚及东亚豪富聚集地。这种情况下，拿新加坡对比未来中国房地产发展，就太儿戏了。

五、各方解读，小房地产商面临灭顶之灾。房地产产能严重过剩，但是今年由于房价开始下行，房地产新开工严重不足（预估全年不到7亿平，去年房地产全年开工约12亿平）。既然房地产企业不配合，那么让保障房来配合带动上下游不要熄火，这是《意见》出台的最主要因素。

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基本要告别论坛了哈，意向中的房源已快要触及我的目标价了，估计本月（最迟下月）出手。

本人观点一致：本人绝对看衰房价，特别是惠城房价。譬如鹿江花园，楼面价+住建成本+其他等，它卖1万基本都有的赚，空间绝对是有的。百贤府是个大坑，等百贤府的人才房上市，才会有人知道自己做了怎样的冤大头。

但该买的仍然要买，没必要非得等到房价见底，这个是运气，对于【刚性需求】来说，你能承受的价格就OK了。