《广州市人民代表大会常务委员会关于修改〈广州市物业管理条例〉的决定（草案·征求意见稿）》向社会各界公开征求意见

《广州市物业管理条例》拟于2024年5月下旬进行审议并交付表决。为践行全过程人民民主，广泛听取民意，做好该法规案的审议工作，现公开征求广大市民和社会各界对《广州市人民代表大会常务委员会关于修改〈广州市物业管理条例〉的决定（草案·征求意见稿）》的意见和建议。请于5月23日前扫描二维码填写意见，也可通过信函、电子邮件、传真等形式，将意见和建议反馈给广州市人大常委会法制工作委员会。

填报二维码:

信函寄送地址：广州市越秀区东风中路296号市人大常委会法制工作委员会

邮政编码：510030

传真：020-83232962

电子邮箱：[email protected]

广州市人民代表大会常务委员会

关于修改《广州市物业管理条例》的决定

（草案·征求意见稿）

广州市第十六届人民代表大会常务委员会第 次会议决定对《广州市物业管理条例》作如下修改：

一、删除第七条第四款。

(注:删除第七条第四款“镇、街道、社区党组织应当加强对物业服务区域基层党组织的指导，支持业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人依法开展物业管理活动。”)

二、删除第十六条第二款。

(注:删除第十六条第二款“物业服务用房应当按照下列规定配置：

（一）物业服务用房总建筑面积按照物业服务区域内计算容积率的总建筑面积千分之二的比例，且最低不少于五十平方米配置；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面积千分之二的比例配置；

（二）地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置；

（三）没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层；

（四）业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于十平方米。”)

三、修改第二十八条第一款。

业主大会应当按照本条例第二十二条的规定进行表决，(注:删除“未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票”)。

四、将第三十条修改。

业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。业主大会投票表决事项应当通过物业管理电子投票系统、书面、线上等方式发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内。

(注:删除“业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式”)，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。(注:删除“以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应当出示不动产权属证明或者其他证明业主身份的材料，选票、表决票应当由有表决权的业主签名”)。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。(注:删除“业主大会会议组织者应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书，以备查询，保管期限不少于五年。采用电子投票的，业主决策电子投票系统应当保存业主投票结果不少于五年”)。

四、将第三十条修改为：“业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。业主大会投票表决事项应当通过物业管理电子投票系统、书面、线上等方式发送全体业主或者送至全体业主在该物业管理区域的专有部分内。业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。”

五、将第三十六条修改为：“业主委员会委员、候补委员应当符合国家、省规定的条件。业主大会会议组织者应当审查业主委员会委员候选人的资格条件，不符合国家、省规定条件的，不得列入业主委员会委员候选人名单。”

六、删除第四十二条第一款第四项，并对项的序号作相应调整。

七、删除第四十三条第一款第四项，并对项的序号作相应调整。

八、删除第四十九条第三款中的“鼓励和支持党员业主成为物业管理委员会的成员。”

九、删除第六十二条第一款。

十、将第八十六条第一款修改为：“相关单位和个人应当维护物业服务区域内建筑物安全，保护共用部位、共用设施设备，维护良好的秩序和环境，不得有下列行为：

“（一）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、消防车通道畅通，堵塞安全出口；

“（二）未分类排放生活垃圾；

“（三）违反法律、法规等规定饲养动物；

“（四）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；

“（五）法律、法规等规定和管理规约禁止的其他行为。”

十一、将第一百零一条第一项中的“五”“六”“八”修改为“四”“五”“七”，将第二项中的“七”修改为“六”。

十二、删除第一百零二条第一款。

十三、将第一百零六条修改为：“单位或者个人违反本条例第八十六条第一款规定的，由相关行政管理部门依法查处。”

十四、在第一百零八条第三款中的“并处”前增加“可以”。

本决定自公布之日起施行。

《广州市物业管理条例》根据本决定作相应修改后，重新公布。

附件：

广州市物业管理条例

（修改全文稿）

第一章 总　则

第一条【立法目的和依据】　为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】　本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【政府职责】　市、区人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，建立联席会议制度，统筹解决物业管理重大问题。

区人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。

第四条【市住建部门职责】　市房屋行政主管部门组织实施本条例，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；

（二）建立本市物业管理信用制度；

（三）建立、维护本市物业管理信息平台；　　（四）负责本市维修资金的监督管理工作；

（五）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；

（六）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；

（七）指导和监督区房屋行政主管部门开展物业管理活动的监督管理工作；

（八）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；

（九）法律、法规等规定的其他职责。

第五条【区住建部门职责】　区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

（一）负责依法划定、调整物业服务区域；

（二）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金使用等物业管理活动；

（三）建立和完善业主决策电子投票系统数据库；

（四）依法开展物业管理行政执法工作；

（五）指导镇人民政府、街道办事处和居民委员会开展物业管理相关工作；

（六）组织开展本行政区域内物业管理相关法律、法规的宣传和培训；

（七）法律、法规等规定的其他职责。

第六条【相关部门职责】土地、规划、财政、市场监督管理、应急管理、公安、消防、价格、交通、水务、城市管理综合执法、生态环境、卫生健康等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。

第七条【镇街、居委等职责】　镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。

镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，根据需要建立物业管理联席会议制度，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。

居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，协助镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。

第八条【行业协会】　物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导和监督下，维护物业服务人的合法权益，采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平：

（一）依法加强行业自律，建立健全物业服务人及其从业人员的自律和诚信管理制度；

（二）制定物业服务标准和物业服务费市场参考价；

（三）调解物业服务纠纷，维护公平竞争的市场秩序；

（四）推行智慧物业服务，倡导物业服务人采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护，提升物业服务水平；

（五）组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务等行业培训，提升物业服务人及其从业人员的服务水平；

（六）对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督，发现有违法行为的，应当向相关行政管理部门报告。

第九条【物业管理纠纷多元处理机制】房屋行政主管部门、镇人民政府、街道办事处、居民委员会、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决物业管理纠纷，促进和谐社区建设。

第十条【信息公开方式】　建设单位、物业服务人、业主大会、业主委员会、物业管理委员会以及镇人民政府、街道办事处和居民委员会按照本条例规定需要向业主公开信息的，应当采取书面通知、在物业服务区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。

第二章　物业服务区域

第十一条【物业服务区域划定】　划定物业服务区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素，具体按照以下规定划定：

（一）建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围一般划定为一个物业服务区域，但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业服务区域；

（二）已投入使用的物业，共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域；

（三）已投入使用的毗邻物业，规模较小的，依法经各自的业主大会同意后，可以划定为一个物业服务区域。

第十二条【物业服务区域确定和区域范围公布】　新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，土地行政管理部门应当在征求房屋行政主管部门的意见后确定物业服务区域。物业服务区域应当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件。

新建物业出售时，建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。

第十三条【物业服务区域划定争议、异议处理】　土地使用权已划拨、出让的新开发建设项目或者已实施物业管理的建设项目物业服务区域划定有争议的，区房屋行政主管部门应当征求区规划行政管理部门、镇人民政府、街道办事处、居民委员会的意见后确定，并将确定的物业服务区域向全体业主公示，公示期不少于十五个工作日。

业主对前款公示的物业服务区域有异议的，应当在公示期间书面实名提出。区房屋行政主管部门应当自受理异议之日起三十日内办结并答复，情况复杂的，可以延长三十日。异议成立的，区房屋行政主管部门应当重新划定并公示物业服务区域。公示期满，对公示的物业服务区域无异议或者异议不成立的，区房屋行政主管部门应当将确定的物业服务区域向全体业主公告。

旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由镇人民政府、街道办事处征求相关业主意见后，确定物业服务区域。

第十四条【物业服务区域调整】　对已划定的物业服务区域需要合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案，区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。

区房屋行政主管部门同意调整方案的，业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决，物业服务人应当予以协助。业主决定调整方案，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业服务区域可以调整。

第十五条【配套规划要求】　建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业服务区域配套建设独立使用的共用设施设备和物业服务用房的原则。

规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合建设项目配套建设指标的要求，不符合配套建设指标要求的，不予核发建设工程规划许可证。

规划行政管理部门在办理规划条件核实时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合规划条件和规划报建的要求；不符合规划条件和规划报建要求的，不予通过规划条件核实。

第十六条【物业服务用房】　建设单位应当在物业服务区域内配置物业服务用房和共用设施设备用房。物业服务用房的面积、位置应当在房屋买卖合同中载明。

共用设施设备用房应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。

第十七条【旧居住区综合改造及物业管理】　对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区，区人民政府应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善旧居住区综合环境。旧居住区的范围由区人民政府确定。

鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理，由物业服务人根据业主的需求，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务，合理收取物业服务费。

第三章　业主和业主组织

第一节　业主和业主大会

第十八条【业主专有权和共有权】　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。

第十九条【业主权利】　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）参加业主大会会议，行使表决权；

（四）推荐或者自荐业主委员会委员的候选人，选举业主委员会，并享有被选举权；推荐或者自荐物业管理委员会的业主代表；

（五）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；

（六）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十一条【业主大会设立原则】　业主大会由物业服务区域内全体业主组成。

物业服务区域内只有一个业主的，由业主自行决定本区域的物业管理事务。

第二十二条【业主决定事项及表决规则】　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条第一款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。

第二十三条【管理规约、议事规则】　管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主共同权益、业主义务、共有资金、审计制度、印章管理、违约责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。

管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房屋行政主管部门制定公布。

第二十四条【业委会、物管会组织召开业主大会会议】　有下列情形之一的，业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议：

（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议；

（二）业主委员会或者物业管理委员会决定召开；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

（四）业主大会议事规则约定的需要召开业主大会会议的其他情形。

业主委员会或者物业管理委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由镇人民政府、街道办事处责令限期组织召开，并通告全体业主。

第二十五条【居委会组织召开业主大会会议】　有下列情形之一的，居民委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议：

（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会委员；

（二）任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后未达到本条例第三十七条规定的业主委员会最低人数要求；

（三）业主委员会被责令限期召开业主大会会议，但逾期不召开；

（四）镇人民政府、街道办事处提议罢免业主委员会全体委员；

（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。

第二十六条【协助召开业主大会会议】　建设单位、物业服务人应当协助业主大会会议组织者召开业主大会会议，并在物业服务区域内提供相应的人力、场地支持。

业主大会会议组织者向区房屋行政主管部门申请查询物业服务区域内业主清册等文件资料的，区房屋行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内免费提供。