业委会在物业管理中的角色与权限界定在现代住宅小区管理中，业委会（业主委员会）作为业主自我管理的重要组织，其职能和权限的明确界定是确保小区治理顺畅的关键。然而，实践中常出现业委会在处理物业维修事务时遭遇角色混淆的情况，特别是当物业以工作联络函形式要求业委会审核并签字同意维修事宜，强调需半数以上委员同意时，这一过程往往伴随着对相关法规及业委会权限边界的误解（上海市住宅物业管理规定2023）。通过分析《上海市住宅物业管理规定》（第三次修正）、《业主大会和业主委员会指导规则》、《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，澄清了业委会在处理日常维修事务中的权限界限，强调了物业与业委会应遵循的规范流程，以保障业主权益，优化社区治理结构。旨在澄清几个核心概念，明确业委会在共有部分维修决策中的角色，并结合现行法律法规探讨业委会运作的规范化路径。

No.1业委会的决策权限界限

根据《上海市住宅物业管理规定》（2023年第三次修正），楼栋内的共有部分维修应由该楼栋的权益人通过业主小组表决（第六十九条）。这意味着，维修责任首先落在业主小组，而非直接由业委会承担。业委会的权限主要限于全体业主公区范围内的事务管理，除非有特别约定，一般不干预楼栋内的业主小组决策（第二章，第二十六条）。

业委会的决策权限并非无限，而是受到法律及小区管理规则的严格界定。根据《上海市住宅物业管理规定》，业委会的权限主要涉及全体业主共用部分的管理，而楼栋内的共有部分维修则由该楼栋业主小组表决决定（第六十九条）。这意味着，对于专有部分及部分共有部分的维修，业委会的角色更多体现为执行者而非决策者，需遵循业主小组的决议（第二章，第二十六条）。

No.2决策流程与半数同意原则

决策流程上，业委会内部作出决定时，必须遵循“全体委员过半数签字同意”的原则（第二十六条）。这一原则适用于业委会权限范围内的事务，例如涉及公共收益分配和维修资金使用的决策。然而，对于楼栋维修等应由业主小组表决的事项，业委会半数以上同意的规定并不适用，其主要职责在于配合执行业主小组的合法决议，确保维修资金使用流程的合规性（第六十九条）。

针对共有部分维修问题，法律赋予了不同的决策主体以特定权限。《上海市住宅物业管理规定》第六十九条明确指出，部分共用部分的维修应由该部分业主决定，且需达到一定比例的业主参与并同意。对于日常维修，若属楼栋共有部分，则由该楼栋业主小组通过表决决定，业委会仅负责执行已通过的决议，无权否决业主小组的决定，亦无须在物业工作联络函上半数以上签字，此规定旨在明确决策权责，避免职权混淆。

No.3法律依据与实践操作

《民法典》第二百七十一条与二百七十八条规定进一步强化了业主对专有部分的所有权及对共有部分的共同管理权，明确了业主共同决定的事项范围及表决规则。业委会在执行业主大会或业主小组的决议时，必须遵循法律规定，确保决策过程合法合规，不得擅自扩大自身权限或干预业主小组的正当决定。

《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）重申了业委会会议的召集与决策需遵循的法定程序，即半数以上委员出席且决定需经全体委员半数以上同意（第三十八条）。

《业主大会议事规则》示范文本进一步明确了业委会日常运作的规则，强调会议的定期与临时召开机制，确保决策的民主性和透明性（第四条）。进一步细化了业委会的运作规则，强调会议的召开、决策过程的民主性与透明性，确保业委会决策的合法性。业委会在特定情况下可召开临时会议，紧急维修情况下的快速响应机制亦有明确指示。

综上所述，业委会在物业管理中的作用在于依法依规行使有限权限，对全体共用部分的事务进行决策，并作为执行机构支持业主小组的合法决议。物业与业委会之间的协作应基于明确的法律框架与小区管理规则，确保小区日常维护与管理活动的顺畅进行，维护业主的合法权益。

No.4物业公司与业委会的协作

物业公司应首先通过楼栋业主小组征询维修意见，提供详尽的施工方案、预算报价及现场照片，确保透明公正。应首先依据法律法规征询相应业主小组意见,待业主小组形成决议后，物业再将再将业主小组决议提交业委会，以便后续执行和资金划拨。业委会在此过程中，业委会作为监督和协调方，确保维修资金的合理使用，而非直接介入具体维修决策。（结合上海市住宅物业管理规定第二章，第六十九条理解）。

No.5优化决策流程与明确角色界限

为避免决策混乱，应明确物业、业委会、业主小组各自的角色与责任：

物业的责任物业应首先依据规定征询业主小组意见，提供详细的维修方案与预算，并确保信息的透明度。

业委会的角色

业委会应专注于其权限范围内的决策，对全体共用部分维修的审批负有责任，并确保业主小组的决议得到尊重与执行。

业主小组的自主权

楼栋内的共有部分维修由业主小组通过民主表决决定，业委会仅作为执行者，无权干涉或否决。

决策权限与流程：业委会内部决策需遵循全体委员过半数同意的原则，并确保决策过程的透明公开（《上海市住宅物业管理规定》第二十六条）。

维修资金与公共收益管理：业委会在权限内对公共收益和维修资金使用有审批权，此类决策同样需半数以上委员同意（未直接引用，根据实际情况理解）。

执行业主大会决议：对于业主大会或业主小组的合法决议，业委会作为执行机构，无权否决，仅需按照规定流程操作（《民法典》第二百七十八条）。

No.6结论

综上所述，优化物业管理决策流程，需各利益相关方明确自身角色，严格按照法律法规与小区管理规定行事。业委会在维修决策中应聚焦于权限内的事务，确保决策过程的合法合规，同时配合业主小组的决议，共同促进社区和谐与物业管理效率的提升。未来，加强对业委会成员的培训，提高业主对物业管理规定的认知，将是提升社区治理水平的关键。

业委会在物业管理中应严格遵循法律法规赋予的权限与职责，明确自身作为执行者与监督者的角色定位，尤其是在共有部分维修决策中，需尊重业主小组的自主权，避免越权决策。物业、业委会与业主之间应建立清晰的沟通与协作机制，确保物业管理工作的顺利进行。建议加强法规培训，提升业委会成员的法律意识与业务能力，同时，完善小区内部规章制度，明确各类维修项目的决策流程，以法律为准绳，促进社区和谐发展。

参考文献:

上海市住宅物业管理规定（第三次修正根据2023年12月28日上海市第十六届人民代表大会常务委员会第九次会议通过修改）

第二章 业主及业主大会

第二十六条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席，也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会作出决定应当经全体委员过半数签字同意，在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告，并告知物业所在地居民委员会或者村民委员会。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应业主书面要求可以指定一名其他委员召集和主持。

第六十九条物业部分共用部分的维修、更新和改造，应当由部分共用的业主决定，由部分共用部分专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其中，涉及筹集专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

前款决定不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；对上述决定，业主委员会应当执行。

第九十二条 本规定中有关专业用语的含义：

（一）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。

关于印发《业主大会议事规则》示范文本的通知沪精细化办〔2023〕号

业主委员会日常运作专项规约

第四条 日常会议制度

本住宅小区业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）每月召开一次例会；经 1/3 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会临时会议；

（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由 1/3 以上委员联合召集，或按《上海市住宅物业管理规定》规定召集；

（三）委员因故不能参加会议的，应当提前 1 日向业主委员会召集人作出说明；

（四）会议召集人应当提前 7 日将会议通知及有关材料送达每位委员；遇紧急维修情况，会议召集人应自收到紧急维修方案的 7 日内召集委员，会议通知及有关材料可以通过送达每位委员；

（五）会议应当有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数过半数以上同意；

（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告，并抄告居民区党组织、居委会。《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号

第三十八条　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。中华人民共和国民法典

第六章业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

作者：中祥哥德堡王主任

2024年4月29日