物业公司无权对业主大会的决议提起诉讼、业主大会决议不因业主委员会工作程序存在瑕疵而无效等案例入围广东高院物业服务的典型案例
近日，广东省高级人民法院发布一批司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例，包括物业公司是否有权对业主大会决议提起诉讼、二手房买卖中物业费如何负担、“酬金制”物业费计算、物业公司的聘请与解聘等物业服务合同纠纷领域的前沿、热点问题。
其中，在“某物业公司诉温某物业服务合同纠纷案”中，法院认为某物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，导致小区盗窃频发，判决酌情减免业主温某的服务费，促使物业公司提升服务质量；在“某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案”中，法院认定未经业主大会决议上调物业费收费标准没有法律效力，依法规范物业费调价程序，保障业主合法权益；在“某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案”中，法院认定住宅业主对非住宅物业部分物业费进行上调的“多数决”，因有违公平而无效，依法保障了非住宅业主群体的合法权益。
物业服务与居民生活息息相关，事关居民生活质量提升和社区的和谐稳定，直接影响人民群众对美好生活向往的实现。近年来，广东法院坚持“预防为先、非诉挺前、诉讼托底”的纠纷解决思路，多元化解物业服务合同纠纷，守护人民群众民生福祉。今年1-6月，全省法院新收一审物业服务合同纠纷案件2.02万件，同比下降14.83%；调解撤诉1.08万件，调解撤诉率同比提升2.81个百分点；成功诉前调解纠纷2.46万件，实现了审理一案、化解一片的良好效果。
01物业公司无权对业主大会的决议提起诉讼
——某物业公司诉某小区业主委员会物业服务合同纠纷案
基本案情
某小区业主大会作出聘请新物业公司的决议后，该小区第一届业主委员会与新物业公司另行签订物业服务合同。前期物业公司主张业主大会作出上述决议不符合当时施行的《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条关于面积和人数比例的规定，起诉请求确认上述决议无效。
裁判结果
广东省高级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》之所以均规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权，在业主大会这一组织中享有成员权。对于涉及成员共同利益的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益尤其是程序权益不受侵害，并确保该组织对外作出的意思表示不是越权行为。物业公司不是业主，不是上述民主议定程序规定的保护对象。同时，业主大会作出决议仅是在业主内部形成“意思”，尚未对外作出“表示”。物业公司不受业主大会决议的约束，亦不可能受其侵害或者影响而与之产生法律上的利害关系。综上，物业公司与业主大会作出的决议不具有直接利害关系，其起诉应予裁定驳回。
典型意义
业主大会决议行为是业主行使共同管理权的重要方式，当业主大会决议侵害业主合法权益或违反法律规定的召集程序和表决方式的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案明确民主议定程序的保护对象是业主，而不包括物业公司。物业公司无权以业主大会作出决议有违民主议定程序为由，起诉请求撤销或者确认无效。本案对维护业主大会决定的效力，保护业主合法权益具有重要意义。
02业主大会决议不因业主委员会工作程序存在瑕疵而无效
——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
某小区业主委员会召开会议讨论解聘物业服务企业事宜，之后该小区召开业主大会作出决议，解聘小区物业公司并授权业主委员会起诉。某小区业主委员会起诉请求确认案涉小区物业服务合同已经解除，某物业公司退出小区。
裁判结果
广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，可以作出解聘物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。
典型意义
解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主合法权益具有典型指导意义。
03未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效
——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案
基本案情陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。
裁判结果
广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。
典型意义
实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。
04未经业主大会决议程序，开发商与物业公司签订前期物业服务合同约定上调物业费标准的，对业主不发生法律效力
——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案
基本案情开发商与某物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费为1.75元/月·平方米，数年后又签订第二份《前期物业管理委托合同》，约定住宅管理费按1.80元/月·平方米价格收取。业主陈某对此有异议，拒绝缴纳物业管理费。某物业公司遂起诉陈某，请求判令陈某按照1.80元/月·平方米价格支付物业费。
裁判结果
广州市荔湾区人民法院认为，案涉小区早已建成出售并交付业主使用。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，物业服务收费标准变更属于涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，未经业主投票通过的提价约定对业主不发生法律效力。某物业公司与开发商自行签订的第二份《前期物业管理委托合同》约定上调物业管理费为1.80元/月·平方米，未经业主大会决议，对业主不发生法律效力，判决陈某按照1.75元/月·平方米价格支付物业费。广州市中级人民法院二审维持原判。
典型意义
物业服务收费标准属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即使物业公司与开发商重新签订《前期物业管理委托合同》，但未经业主决议程序和法定的调价程序，对业主亦不发生法律效力。本案对于规范物业公司合法调整物业收费标准、保护业主合法权益等方面具有重要意义。
05住宅业主对上调非住宅部分物业费作出的“多数决”并非绝对有效
——某公司诉某小区业主委员会、某物业公司确认合同无效纠纷案